براي ابطال مبايعه نامه عادي والغاء و انتفاء اثرات آن بايد موجبات قانوني وجود داشته باشد


راي شماره : 7 - 12/4/1375

هيات عمومي شعب حقوقي ديوان عالي كشور(اصراري )
اعتراضات تجديدنظر خواه موجه است زيرا با توجه به محتويات پرونده وادله ابرازي همانطرو كه مضن دادنامه شماره 27798/11/72 شعبه دهم ديوانعالي كشور استدلال شده موجب قانوني جهت صدورحكم بر ابطال قولنامه عادي مورخ 15/11/68 و الغاء و ا نتفاء اثرات آن و خلع يد تجديدنظر خواه از ششدانگ ملك مورددعوي وجودنداردونتيجتا" راي تجديدنظر خواسته مخدوش بوده و باستناد بند 2 ماده 559 قانون آئين دارسي مدني نقض و رسيدگي مجدد بارعايت ماده 576 قانون مذكور به يكي از شعب دادگاههاي عمومي تهران ارجاع مي گردد0
هيات عمومي ديوانعالي كشور (شعب حقوقي )

127
* سابقه *

راي اصراري حقوقي 13757

شماره راي : 127/4/1375
شماره پرونده : 137439
شماره جلسه : 137510

علت طرح : اختلاف نظر بين شعبه دهم ديوان عالي كشور بادادگاه هاي حقوقي يك تهران

بيع
موضوع : قولنامه
ابطال قرارداد عادي
خلع يد

در ساعت 9 روز سه شنبه مورخ 12/4/75 جلسه هيات عمومي شعب حقوقي ديوانعالي كشور برياست حضرت آيت الله محمدي گيلاني رئيس ديوان عالي كشور و با حضور جنابان آقايان قضات ديوانعالي كشورونماينده جناب آقاي دادستان محترم كل كشور تشكيل شد و با تلاوت آياتي چند از كلام الله مجيد رسميت يافت 0

رئيس : دادنامه شماره 2515/10/1374 شعبه دهم ديوانعالي كشور بتصدي جناب آقاي اسدالله رضواني رئيس و جناب آقاي علي معيني مستشارمطرح است 0 جناب آقا يمعيني دادنامه را قرائت فرمايند0

خلاصه جريان پرونده : در تاريخ 15/2/70 آقا يحسين شهابي به وكالت از جناب آقاي كامبيز مهدويان و خانم حميرا مهدويان دادخواستي بخواسته صدور حكم بر ابطال قولنامه عادي مورخ 15/11/68 و استرداد وجه ماخوذه وخلع يد از پلاك شماره 75188/4476 با احتساب خسارات وارده قانوني مقوم بمبلغ دو ميليون ويكصد هزار ريال عليه خانم ناهيد عباسي به دادگاه حقوقي يك تهران تسليم نموده و با استناد به فتوكپي عادي مورخ 15/11/68 و سند عادي قرارداد واگذاري زمين وفتوكپ يمصدق اظهرانامه شماره 2832707/8/69 و وكالتنامه و عنداللزوم تحقيق محلي ومعاينه محل توضيح داده است كه بموجب قولنامه مستند دعوي در خصوص آپارتمان پلاك 75188/4476 قراردادي بين طرفين دعوي منعقد گرديد النهايه در قرارداد مذكور شرايطي منظور گرديده كه خوانده از آنها تخلف نموده است ازجمله شرايط مذكور اينكه بين طرفين مقرر بوده كه در روز تحويل خريدار مبلغ يك ميليون و پانصد هزار تومان به فروشنده پرداخت نمايد و بقيه را در دفترخانه اسناد رسمي پرداخت كند با اين وصف خريدار از مبلغ يك ميليون و پانصد هزار تومان مقرر فقط مبلغ يك ميليون ريال بعنوان بيعانه پرداخت نموده و از تاديه بقيه آن استنكاف نموده است بعلاوه در قولنامه مستند دعوي تصريح گرديده است چنانچه ملك بصورت مشاع باشد مورد قبول خريدار نيست و با اين لحاظ قرار داد بر اساس قصد خريدرا به غير مشاع بودن ملك تنظيم گرديده وبا توجه به اتينكه تفكيك ملك تا زمان تحقق شرايط مقرره ميسور نيست و مساعي خواهانها در اين خصوص بلحاظ عدم تخقق شرايط مذكور به نتيجه اي نرسيده است ومراتب بشرح اظهارنامه مورد استنادبه خريدار اعلام گرديده است انتقال آپارتمان مورد معامله به كيفيت مندرج در قرارداد به خوانده امكان پذيرنمي باشد0 لذا با التفات بمراتب مذكور و با توجه به اينكه معامله موصوف بيع قطعي نبوده بلكه تنها موافقت نامه اي مظروط مي باشد تقاضاي رسيدگي و صدرو حكم به شرح خواسته دارد0
رسيدگي به دعوي مذكور به شعبه ششم دادگاه حقوقي يك تهران ارجاع گرديده و شعبه مذكور وقت رسيدگي تعيين و طرفين را جهت دادرسي به دادگاه دعوت كرده است وكيل خواهانها بشرح لايحه مورخ 31/3/71 و در جلسه دادرسي توضيحا" افزوده است كه خواهانها تا كنون مبلغ يك ميليون تومان از بابت ثمن معامله ازخوانده دريافت كرده اند و طبقه همكف از ساختمان دو طبقه پلاك 75188/4476 بخش ثبتي شرق تهران ، موضوع قرارداد منعقده را به شماراليها تحويل داده اند النهايه نامبرده بشرح مذكور در دادخواست از شرايط مقرر تخلف نموده است لذا تقاضاي رسيدگي و صدور حكم بشرح خواسته دارد و نيز اضافه كرده است كه خواهانها آماده اند وجه ماخوذه را به خوانده مسترد دارند0
دادگاه جهت تحقيق در خصوص تصرفات خوانده مبادرت به صدور قراردادهاي معاينه و تحقيق محلي نموده و بعلاوه وضعيت ثبتي پلاك مرقوم را نيز از ناحيه شرق اداره ثبت اسناد و املاك تهران استعلام كردهاست منطقه شرق ثبت تهران در قبال استعلام دادگاه پاسخ داده است كه ششدانگ پلاك مرقوم بعنوان يك قطعه زمين موات بمساحت 480 مترمربع بشماره 648 تفكيكي مفروز از پلاك 54 فرعي از اصلي مرقوم واقع در بخش هفت تهران طبق راي كميسيون ماده 12 قانون اراضي شهري موات تشخيص گرديده و سند مالكيت آن بنام اداره كل زمين شهري استان تهران صادر گرديده و جزء پرونده 506 سازمان مذكور است وبا پلاكهاي ديگر طبق نقشه مصوبه شهرداري درخواست تجمع و سپس تفكيك گرديد و گزارش تجميع تهيه شده ليكن ادمه عمليات بعلت عدم تطبيق حدود مندرج در سند مالكيت پلاك مذكور و غيره با وضع موجود درمحل دچار اشكال شده كه موضوع تحت بررسي ور سيدگيهاي لازم مي باشدولذا به تفكيك نينجاميده است 0
آنگاه آقا سيدمصطفي ميرهاشمي خود را بوكالت از جانب خوانده دعوي معرفي نموده و ضمن ايراد بلحاظ عدم تقويم هريك ازخواسته هاي مندرج در دادخواست و ابهام خواسته استرداد وجوه ماخوذه نسبت به ماهيت امر اهظار داشته كه وكيل خواهانها مفادا" وقوع عقدبيع بين اصحاب دعوي را تاييد نموده اند0 وصول مبالغي غير از آنچه درقرار داد قيد شده و قرار خواهانها به تحويل مورد معامله و اخذ ثمن معامله بيش از مبلغ بيعانه كلا" بر تراضي طرفين به عدول از آنچه در سند عادي مذكور است كه حكايت دارد0 مطابق مندرجات ظهرمبايعه نامه فروشندگان مكلف شده اند كه آپارتمان مورد معامله را تفكيك و بصورت ششدانگ سند رسمي بنام خوانده منتقل نمايند و ذكر جمله ((چنانچه مشاع باشد به درد خريدار نمي خورد)) صرفا" تصريح به الزام فروشنده به تفكيك است ليكن وكيل خواهانها شرط مذكو را كه فاقد جزاي شرط است و نمي توان از آن اختيار فسخ معامله رااستنتاج كرد بنفع مشروط عليهما (خواهانها) بكار گرفته است و صرفنظر از اينكه دليلي بر عدم امكان افراز و تفكيك اقامه نگرديده است اساسا" اين امر از اختيارات خوانده است كه وصف مشاع بودن مورد معامله را بپذيرد با اصنراف خود را اعلام دارد لذا با توجه به مراتب فوق وقوع عقد بيع بين طرفين و انتقال قطعي آپارتمان بشرح مبابعه نامه محرز است و موردي براي اجراي قرارهاي معاينه وتحقيق محلي باقي نيست تقاضاي عدول از تصميم متخذه و صدور حكم بطلان دعوي مطروحه را دارد0
سپس دادگاه با توجه به پذيرش تصرفات خوانده در محل موضوع دعوي از ناحيه وكيل مشاراليها از اجراي قرارهاي معاينه و تحقيق محلي عدول نموده و با تلقي دعوي خلع يد بعنوان دعوي غيرمالي وتوجه به ابطال تمبر به نسبت خواسته تقويم شده ايراد وكيل خوانده رادر اين خصوص مردود اعلام كرده و با التفات به پاسخ اداره ثبت اسناد و املاك به استلام دادگاه و واگذاري زمين مزبور از دفترخانه سازي به مورث خواهانهااز بنياد مسكن انقلاب اسلامي در امور واگذاريهاي گذشته استان تهران در خصوص نحوه واگذاري قطعه زمين موضوع قرار داد و چگونگي صدور سند و زمان آن و مالكيت مشاراليهم و امكان انتقال آن پس از فوت مرحوم محمد مهدويان وسيله وراث مشاراليه استعلام بعمل آورده است ومشاور حقوقي بنياد مسكن انقلاب اسلامي امور واگذاريهاي گذشته استان تهران پاسخ داده است كه زمين مورد بحث براساس راي كميسيون ماده 12 موات تشخيص گرديده و سازمان زمين شهري آنرا جهت واگذاري بين متقاضيان در اختيار آن نهاد قرار داده و انساد مالكيت كل اراضي مزبور نيز صادر شده و بنام پروژه 506 نامگذاري شده و برگ واگذاري قطعه 2 نقشه از اراضي پلاك 75188/4476 بخش 7 تهران بنام مرحوم محمد مهدويان صادر شده و متعلق بهمشاراليه است و پس از جري تشريفات و اجراي آئين نامه هاي مربوط به آن بنياد سند مالكيت بنام وي صادر خواهد شد و چون حسب اعلام دادگاه آقاي محمدمهدويان فوت نموده وراث قانوني وي مي توانند نسبت به اخذ سند مالكيت اقدام نمايند و اضافه نموده است كه حسب محتويات پرونده واگذاري ، مرحوم مهدويان با تنظيم يك فقره سند عادي سه دانگ از زمين مذكور را به شخصي بنام آقاي محمدي واگذار نموده است 0 سپس در تاريخ 12/11/71 دادگاه نظر آقاي مشاورراكسب و با اين استدلال :
موث خواهانها قطعه زمين مورد احداث بناي مزبور را با تعهدبه اينكه تا پرداخت آخرين قسط عرصه و اعيان در رهن دفترخانه سازي باقي خواهد ماند و حق واگذاري به غير را بدون موافقت دفترخانه سازي نخواهد داشت از دفترخانه سازي براي مستضعفين تحويل گرفته و حسب اعلام بنياد مسكن انقلاب اسلامي سند مالكيت قطعه زمين واگذار شده پس از جري تشريفات و اجراي آئين نامه هاي آن بنياد بنام وي صادر خواهد شد و قولنامه مستند دعوي صرفا" قراردادي است كه به موجب آن طرفين تعهداتي راجع به تعيين و تحويل و تحول ثمن معامله و نوع و مشخصات و قبض و اقباض مبيع و نحوه تنظيم سندرسمي انتقال نموده اند، منجمله خوانده متعهد گرديده است مبلغ يك ميليون و پانصد هزار تومان از ثمن معامله را به خواهانها پرداخت نمايد ليكن از ايفاي تعهد مذكور تخلف نموده و فقط يك ميليون تومان از وجه مذكور را پرداخته و از سوي ديگر خواهانها نيز مكلف به تفكيك و افراز ساختمان بوده اند ليكن بلحاظ اينكه افراز و تفكيك ملك از حيطه اقتدار آنان خارج بوده از انجام تعهد خويش بازمانده اند و باين ترتيب طرفين به تعهدات خود در قولنامه عمل ننموده اند و با توجه به اينكه قسمتهاي خالي فيمابين عبارات چاپي قولنامه وسيله متعاملين تكميل نگرديده و اين امر بر انصراف طرفين از مطالب چاپي مندرج در قولنامه دلالت دارد و شرايط مورد نظر طرفين بلاظ اينكه ضمن عقد لازم انجام نگرديد، فاقداعتبار شرعي و قانوني است و مستفاد از عبارت مندرج در ظهر قولنامه مبني بر اينكه چنانچه آپارتمان مورد نظر بصورت مشاع باشد بدرد وي نمي خورد، انصراف از انجام در صورت عدم امكان تفكيك و افراز ساختمان است و با توجه به اينكه ملك مذكور كماكان در مالكيت دولت با نمايندگي اداره كل زمين شهري است و خواهانها بلحاظ عدم احرازماليكت رسمي خود نسبت به ملك مذكور نمي توانسته اند نسبت به آن در قبال اشخاص براي خود تعهدي ايجاد نماين، به ابطال و بي اعتباري قولنامه مورخ 15/11/68 و الغاء و انتفاء اثرات آن و نيز محكوميت خوانده به خلع يد از ششدانگ ملك مورد دعوي بانضمام متعلقات آن جزء پلاك ثبتي شماره 75188/4476 بخش 7 تهران موضوع فوق الذكر در قبال دريافت مبلغ ده ميليون ريال وجوه پرداختي و پرداخت مبلغ 329876 ريال بابت خسارت دادرسي در حق خواهانها اعلام نظر نموده است 0
نظريه قضايي مزبور در تاريخ 12/3/72 مورد اعتراض وكيل خوانده واقع گرديده و دادگاه در تاريخ 16/3/72 بلحاظ اجراي قانون اصلاح و حذف موادي از قانون تشكيل دادگاههاي حقوقي يك و دو ختم رسيدگي را اعلام و:
بر اساس استدلال مندرج در نظر قضائي سابق مبادرت به صدور حكم مبني بر ابطال و بي اعتباري قولنامه عادي مورخ 15/11/68 و الغاء و انتفاء اثرات آن و نيز راي به محكوميت خوانده نامبرده به خلع يد از ششدانگ ملك مورد دعوي بانضمام متعلقات آن جزء پلاك ثبتي شماره 75188/4476 بخش 7 تهران موضوع قولنامه فوق الذكر در قبال دريافت مبلغ ده ميليون ريال وجه پرداختي و پرداخت مبلغ 329876 ريال بابت خسارت دادرسي نموده است 0
راي مزبور از ناحيه وكيل خوانده مورد درخواست تجديدنظر واقع شده و پرونده جهت رسيدگي به ديوانعالي شكرو ارسال و به اين شعبه ارجاع گرديده است كه دادنامه شماره 27798/11/72 بشرح بين الهلالين صادرمي شود:
راي مورد درخواست تجديدنظر كه بنا به جهات مندرج درآن ،دائر بر اعلام بطلان و بي اعتباري قراراد مورخ 15/11/68 مستند دعوي و خلع يد تجديدنظرخواه نسبت به يكدستگاه آپارتمان موضوع آن صادر گرديده با دلايل امر انطباق ندارد زيرا: اولا" متعاملين حسب مندرجات قسمت اخير ظهر قراردادمستند دعوي با لحاظ اينكه زمين محل احداث آپارتمان مورد معامله از جانب بنياد مسكن به مورث خواهان واگذار شده مبادرت بهانعقاد معامله و پرداخت قسمتي از ثمن معامله و تحويل مورد معامله نموده و با توجه به اينكه سند قطعي انتقال زمين مذكور تا زمان تنظيم قرارداد منعقده بين طرفين بنام خواهانها صادر شنده و موضوع در جريان رسيدگي است بادرنظر گرفتن مهلت مجدد جهت تنظيم سند رسمي موافقت كرده اند0 ثانيا" قرارداد واگذاري زمين تنظيم شده بين دفترخانه سازي براي مستضعفين ومورث خواهانها دلالتي بر سلب حق انتقال مستحدثات ايجاد شده در زمين مذكور از مورث خواهانها ندارد و از شرط مندرج در آن چنين مستفاد مي شود كه واگذاري زمين از ناحيه طرف قرارداد با تحصيل موافقت دفترخانه سازي بلااشكال بوده است 0 ثالثا" بنياد مسكن انقلاب اسلامي در قبال استعلام دادگاه صريحا" اعلام نموده است كه قطعه زمين مذكور متعلق به مرحوم محمد مهدويان مورث خواهانها بوده پس از جري تشريفات و اجراي مفاد آئين نامه هاي مربوط به آن بنياد سند مشاراليه صادر خواهد شد0 رابعا" مطابق مندرجات قرار داد واگذاري زمين ، بهاي قطعه زمين مذكور منحصرا" بملبغ پنجاه هزار ريال بوده و مبلغ مذكور كلا" در وجه مرجع واگذارنده واريز گرديده و از اين بابت وجهي بر ذمه طرف قرارداد باقي نمانده تا بلحاظ آن زمين موضوع قرارداد در رهن مرجع مذكورقرارگيرد0خامسا" هيچيك از اوراق پرونده بر عدم امكان تفكيك آپارتمان موردمعامله دلالت قطعي ندارد و مندرجات نامه اداره ثبت اسناد و املاك مبني بر متوقف شدن اقدامات معموله جهت تجمع پلاك فوق باپلاكهاي ديگربلحاظ عدم انطباق حدود پلاكهاي مورد بحث با وضعيت موجود نيز به مفهوم عدم امكان تفكيك دو دستگاه آپارتمانهاي احداث شده در قطعه زمين مورد بحث نيست و با رفع اشكال مذكور از طريق قانوني مانعي بر تجمع پلاكهاي مورد بحث و افراز مجموعه آنها و بالنتيجه تفكيك آپارتمانهاي مستحدثه در قطعه زمين مورد نظر باقي نخواهد بود0 سادسا" تخلف خريدار مبني بر عدم پرداخت قسمتي از ثمن معامله در موعد مقرر با فرض احراز عدم حصول توافق تحديدنظر خواندگان موجد حق فسخ قرارداد براي آنان نيست 0 لذا راي تجديدنظر خواسته مخدوش است و با نقض آن رسيدگي مجدد نسبت به مورد به شعبه ديگر دادگاه حقوقي يك تهران ارجاع مي گردد0
پس از نقض راي تجديدنظر خواسته پرونده در شعبه دهم دادگاه حقوقي يك تهران مورد رسيدگي مجدد واقع مي شود0 دادگاه راي شماره 21324/6/73 را صادر و:
بشرح استدلال در راي صادره و بمثابه استدلالات مندرج در راي منقوض دعوي خواهانها را وارد تشخيص و مستندا" به ماده 357 قانون آئين دادرسي مدني راي به ابطال و بي اعتباري قولنامه عادي مورخ 15/11/68 و الغاء و انتفاء اثرات آن و نيز راي برمحكوميت خوانده به خلع يد از ششدانگ ملك مورد دعوي بانضام متعلقات آن جزء پلاك ثبتي شماره 75188/4476 بخش 7 تهران درقبال دريافت مبلغ ده ميليون ريال وجه پرداختي صادر نموده و خوانده را نيز به پرداخت مبلغي بابت خسارت دادري در حق خواهانها محكوم مي نمايد0
آقاي سيد مصطفي ميرهاشمي وكيل دادگستري بوكالت از طرف خانم ناهيد عباسي از راي اخيرالصدور تجديدنظر خواهي نموده كه پرونده جهت اتخاذ تصميم به شعبه دهم ديوانعالي كشور ارجاع شده است 0لايحه اعتراضيه وكيل تجديدنظر خواه و لايحه جوابيه تجديدنظرخواندگان هنگام شور قرائت مي شود0
هيات شعبه در تاريخ بالا تشكيل گرديد پس از قرائت گزارش آقاي اسدالله رضواني واوراق پرونده مشاوره نموده چنين اتخاذ تصميم مي نمايند0
چون راي تجديدنظر خواستهاخير مستند به علل و اسبابي است كه حكم منقوض مبتني بر آن بوده است لذا راي مزبور اصراري تشخيص مي گردد و مستندا" به ماده 576 قانون آئين دادرسي مدني پرونده را جهت طرح در هيات عممي شعب حقوقي ديوانعالي كشور به نظر رياست محترم ديوانعالي كشور مي رساند0 شعبه دهم ديوانعالي كشور0

رئيس : جناب آقاي رضواني بفرمائيد0
مسلاه سه دانگ به اين صورت است كه درجواب مي نويسنددرپرونده امر يك نوشته عادي موجود است كه ضمن آن مرحوم مهدويان عنوان داشته سه دانگ زمين را به آقاي فلان واگذار كردم و در آن تاييدي به خانه سازي يا وجود ساختمان در زمين نشده و اساسا" بلحاظ آنكه در آن هنگام زمين بدون ساختمان قابل واگداري نبوده بعلاوه دفتر خانه سازي هم مساله انتقال را تاييد نكرده و فقط گزارش نموده كه يك ورقه عادي در پرونده موجود است كه چنين چيزي در آن نوشته شده است 0

رئيس : جناب آقاي منشي زاده منوچهري
دعوي بخواسته ابطال قرارداد اقامه گرديده و مسائل راصرفا" در اين حد مورد بررسي قرار داده است 0 در هر دو طرف دعوي درمورد صحت صدور و اصالت قرارداد توافق بيان دارند و آنراتصديق كرده اند با اين وصف طبق بند 1 ماده 1291 قانون مدني قرارداد عادي مورد نظر اعتبار سند رسمي را دشاته ، درباره طرفين و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و فضلا" براين بموجب ماده 10قانوه مدني قراردادهاي خصوصي نسبت به كساني كه آنرا منعقد نموده اند در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ است و بنابراين مراتب ، موجب قانوني براي ابطال و يا اعلام بطلان چنين سندي وجود ندارد و از اينرو راي شعبه ديوانعالي كشور نتيجتا" صحيح است 0

رئيس : جناب آقاي آل اسحاق
حضرات آقايان واساتيد محترم توجه دارند كه محل بحث درموضوع پرونده حاضر درباره اين است كه آيا اين سند عادي دلالت بر وقوع معالمه با آن شرايطي كه در ذيل سند هست مي كند يانه ؟
بيع عبارت است از مبادله مال به مال يا تمليك عين به عوض و سند چه نسد عادي باشد و چه سند رسمي از اركان تحقق بيع نيست بلكه سند و مدركي بر وقوع معامله (بيع ) و بعبارت ديگر دليل و يا اماره است بر اينكه بيع و داد و سند واقع شده است 0
در اين پرونده اين سند عادي با آن شرائط مذكور در متن قرار داد مورد قبول و تاييد طرفين دعوي هست و در مورد اصل سند و مندرجات آن با يكديگر اختلافي ندارند، بلكه اختلاف درباره اين است كه فروشنده (فروشندگان ) يعني خواهانها مدعي هستند كه دراين معامله يك شرايطي هست كه آن شرايط تحقق پيدا نكرده و چون شرايط معامله تحقق پيدا نكرده پس معامله (بيع ) باطل است 0 خوانده دعوي يعني خريدار ادعاي مذكور را رد مي كند و مي گويد معامله تحقق پيدا كرده و چون معامله تحقق پيدا كرده است نبايد كه اين قرارداد باطل باشد0
و اما بنظر من با توجه به متن قرارداد كه جناب آقاي رضواني متن آنرا قرائت فرمودند معامله (داد وستد) تحقق پيدا كرده است ، مگر بيع عبارت از تمليك مال به عوض و يا مبادله مال به مال نيست ؟ خريدار و فروشنده در مورد مفاد قرارداد باهم توافق كرده اند لذا معامله تحقق پيدا كرده است و در تحقق معامله حتي لفظ هم شرط نيست همين كه خريدار پول را پرداخت نموده و فروشنده مال را تحويل داد معامله محقق شد كه اصطلاحا" به اين معامله معاطاتي اطلاق مي شود0 در اينجا نيز فروشندگان اين آپارتمان مورد معامله را به تحويل خريدار داده اند يعني قبض واقباض شده است ، النهايه شرايطي را ذكر كرده بودن به اين معني كه در موقع تنظيم قرارداد (يعني هنگام انجام عقد معامله ) مبلغ دويست هزار تومان نقدا" خريدار به فروشنده پرداخت نمايد و مبلغ يك ميليون و پانصد هزار تومان موقع تحويل ملك معامله و الباقي در محضر موقع تنظيم سند رسمي پرداخت شود0
و اما اشكالتي كه در انيجا بر نظريه فوق وارد نموده اند:
اشكال اول اين است كه فروشندگان (خواهانها) گفته اند آقاي خريدار موقع تحويل منزل كه قرار بر اين بود مبلغ يك ميليون و پانصد هزار تومان به ما بدهد كمتر داده است ، يك ميليون تومان داده است مبلغ پانصد هزار تومان كمتر داده است و حال آنكه قرار بر اين بود كه مبلغ يك ميليون و پانصد هزار تومان بدهد0بنابر اين يكي از شرايط مندرج در قراردا تحقق پيدا نكرده و از آن تخلف شده است 0
در پاسخ اين ايراد عرض مي شود در موقع تحويل منزل (مبيع )وقتي كه خريدار مبلغ كمتر داده چرا فروشنده منزل مورد معامله راتحويل خريدار داده است ؟ فروشنده مي توانست تحويل ندهد، معلوم مي شود كه فروشنده خودش راضي به اين شرط شده ، اين شرطي بوده درموقع معامله يعني رد آن موقع قسط بندي كرده اند يك ميليون و پانصدهزار تومان در موقع تحويل منزل ، خريدارپرداخت كند،موقع تحويل منزل (آپارتمان ) خود فروشنده ها با خريدار توافق كرده اند كه يك ميليون تومان بگيرند منزل را تنحويل بدهند و پانصدر هزار تومان را بعدا" دريافت كنند و آن شرايطي كه در ظهر قرارداد نوشته شده به اين مطلب دلالت دارد كه خودشان با خريدار توافق كرده اند، بنابراين از انجاماين شرط خود فروشندگان اغماض كرده اند و به اين لحاظ از قراراد تخلفي نشده چون خودشان توافق كرده اند كه منزل راتحويل بدهند و مبلغ پانصد هزار تومان را بعدا" دريافت نمايند لذا از اين جهت اشكالي وارد نيست 0
اشكال دوم اين بود كه فروشندگان در اينجا حق فروش اين زمين را نداشتند0 در جواب عرض مي شود كه از متن قرارداد تنظيمي با بنياد مسكن استفاده مي شودكه زمين مورد معامله بايد خانه سازي (و يا آپارتمان سازي ) شرط اين معامله بوده است لذا فروش زمين قبل از احداث ساختمان بلحاظ اينكه مغاير با شرط مذكوربوده صحيح نبوده است لكن در اينجا فروشندگان آپارتمان فروخته اند زمين نفروخته اند تا اين اشكال وارد شود0
اشكال سوم اين است چون زمين آپارتمان مورد معامله در رهن فروشنده (يعني بنياد مسكن انقلاب ) بوده است لذا فروش آپارتمان از اين جهت صحيح نبوده است 0
در پاسخ اين ايراد نيز عرض مي شود كه بنياد مسكن جواب داده است كه همه وجه قيمت زمين قبلا" پرداخت شده وديگر فروشندگان بدهكار نبوده اند تا اينكه گفته شود زمين هنوز در رهن فروشنده اولي است لذا از اين جهت هم اشكالي وارد نيست 0
و اما اشكال چهارم كه فروشندگان و وكيلشان زياد به آن استناد و تكيه نموده اند اين است كه اين آپارتمان مشاع بوده است به اين معني كه سه آپارتمان بصورت مشاع در يك زميني ساخته شده و حال آنكه در موقع انجام معامله يكي از آپارتمانها را بطور مشخص و معين معامله كرده اند و در ظهر قرارداد شرط كرده اند كه فروشنده آنرا تفكيك كند بنابراين چون معامله بصورت مشاعي بوده ودر موقع فروش هنوز تفكيك نشده بوده است لذا بجهت عدم انطباق مورد معامله با يكي از آپارتمانها بوطر مشخص معامله مذكور واجداشكال است 0
در جواب عرض مي شود اولا" اين شرط بنفع خريدار بوده و حالا خريدار از اين شرط اغماض و صرفنظر كرده است و ثانيا" اين شرط بعدا" اضافه شده است به اين معني كه در موقع انجام معامله مبيع (مال مورد فروش ) بطور مشاع معامله شده خريدار وفروشنده به اين مطلب توجه داشته اند0 خريدار با علم به اينكه يك آپارتماني مي خرد كه زمين آن مشاع است و هنوز تفكيك نشده است اقدام به اين معامله نموده است خريد وفروش ماشعي اشكالي ندارد لكن بعدا" در ظهر همين قرارداد يك شرط و قيدي اضافه كرده اند مبني براينكه فروشنده بايد در مهلت معين اين ملك مورد معامله را تفكيك كند، اين قيد بعد از انجام معامله و بعد از تحقق آن اضافه شده است و چون اين شرط به نفع خريدار بوده حالا خريدار مي گويد من آن موقع كه خريدم مشاع بود و بعدا" قرارداد تكميلي بستيم كه شما(فروشنده ) براي من تفكيك كنيد حالا عيبي ندارد من همان مشاع را قبول دارم واز آن شرطي كه بعدا" اضافه شده است اغماض و صرفنظر كردم 0 در اينجاچرا اين شرط متاخر به معامله اي كه قبلا" انجام شده واركان آن تحقق پيدا كرده است خلل وخدشه وارا نمايد؟
با توجه به مراتبي كه ذكر شد بنظر من معامله بطور صحيح واقع شده و اركان معامله تحقق پيدا كرده واين شرايطي كه بعدا" اضافه شده موجب بطلان آن نمي شود، نتيجتا" نظر شعبه محترم ديوان عالي كشور را قبول دارم و تاييد مي كنم 0

رئيس : جناب آقاي حسين سليمي
استدلال عمده اين دادگاه در زمينه اثبات دعوي خواهان اين است كه :
1 خوانده متعد گرديده مبلغ يك ميليون و پانصد هزار ريال از ثمن معامله را به خواهانها پرداخت نمايد ليكن از ايفاء تعهدخود تخلف نموده و فقط يك ميليون تومان پرداخت كرده است 0
2 خواهانها مكلف به تفكيك و افراز ساختمان بوده اند ليكن به لحاظ اينكه افراز ملك از حيطه اختيار آنان خارج بوده از انجام تعهدخويش بازمانده اند و بدين ترتيب به تعهد خود عمل ننمده اند0
3 قسمتهاي خالي فيمابين عبارات چاپي قولنامه وسيله متعاملين تكميل نگرديده و اين امر بر انصراف طرفين از مطالب چاپي مندرج در قولنامه دلالت دارد0
4 چون شرايط مورد نظر طرفين فضمن عقد لازم انجام نگرديده لذا فاقد اعبتار شرعي و قانوني است 0
5 چنانچه آپارتمان بصورت مشاع باشد به درد خريدار(خوانده ) نمي خورد، انصراف از انجام معامله در صورت عدم امكان تفكيك است و چون ملك در مالكيت دولت است خواهانها بلحاظ عدم احراز مالكيت رسمي خود نمي توانسته اند نسبت به آن در قبال اشخاص براي خود تعهدي ايجاد نمايند لذا حكم به ابطال و بي اعتباري قولنامه صادر كرده است 0
بنظر اينجانب استدلال دادگاه صحيح بنظر نمي رسدزيرا:
1 اگر چه خوانده در زمان تحويل ملك بجاي يك ميليوين وپانصد هزار تومان فقط يك ميليون تمان پرداخت كرده ليكن در قراردادشرط نشده كه در صورت عدم پرداخت مبلغ مقيده در قولنامه معامله فسخ خواهد گرديد وخواهانها از اين حيث حق فسخ معامله رانداشته اند0
2 خواهانها فقط در موردپرداخت كل ثمن ازناحيه خوانده (خريدار) طبق مقررات ماده 395 قانون مدني حق فسخ معامله را داشته اند ليكن مورد مانحن فيه انطباقي با ماده مذكور ندارد0
3 صرفنظر از اينكه دليلي بر غير قابل تفكيك بودن ملك در پرونده وجود ندارد اساسا" در صورتيكه خواهانها قادر به تفكيك ملك نباشند اين موضوع حق خريدرا است كه الزام خواهانها را به تفكيك ملك بخواهد و در صورت عدم قدرت خواهانها به تفكيك ملك ، فسخ معامله را درخواست نمايند0
4 انصراف طرفين از تكميل مطالب چاپي مندرج در قولنامه بهيچ وجه دلالت بر انصراف طرفين از مفاد قولنامه ندراد زيرا از مفاد قولنامه موقع بيع استنباط مي گردد و عدم تكميل عبارات چاپي نيز موثر در مقام نمي باشد، فقط دو مورد بنظر اينجانب از موارد نقص تحقيقات مي باشد0 مورد اول اين است كه در برگ قراردا واگذاري زمين به متقاضي (مرحوم مهدويان مورث خواهانها) قيد گرديده كه (000 متقاضي حق واگذاري زمين را بدون موافقت دفترخانه سازي براي مستضعفين ندارد000) لازم بود كه در اين مورد موافقت دفتر مذكور جلب مي گرديد0 مورد دوم اين است كه طبق گزراش مشاور حقوقي بنياد مسكن انقلاب اسلامي مرحوم مهدويان در زمان حيات خود بموجب يك نوشته عادي سه دانگ از زمين خود را به آقاي محمدي واگذار نموده و در اين خصوص تحقيقي بعمل نيامده است 0
مع الوصف با توضيحاتي كه بعمل آمد اينجانب با عدول ازايرادات مذكورنتيجتا" راي شعبه دهم ديوانعالي كشور را تاييد مي نمايم 0

رئيس : جناب آقاي ابوالفتح قطبي
قسمتي از آنچه را كه بنده مي خواستم عرض كنم جناب آقاي سليمي فرمودند0
واقعيت اين استك ه اينجا در جواب مشاور حقوقي بنياد مسكن مي گويد سه دانگ از اين زمين به شخص ديگري واگذار شده است بنا براين آقاي مهدوياناساسا" مالكيتي نسبت به سه دانگ نداشته تكليف اين سه دانگ معلوم نيست كه در اين ساختمان دخالت داشته يانداشته ، اين ساختمان جنبه مشاعي دارد يا جنبه اختصاصي ؟ بعلاوه اينكه خود بنياد مي گويد ما برگه واگذاري تنظيم كرديم هنوز سندي بين بنياد و مرحوم مهدويان و ورثه اش تنظيم نشده است ، سند انتقال اين زمين و بهرحال مهمترش همين قسمت انقتال سه دانگ است ، اين سه دانگ را اگر ثالثي خريدار باشد اينها رابتنهايي حتي دادگاه نمي توانسته حكم خلع يد بدهد، حكم خلع يد شش دانگ هم درست نبوده چون اينها مالكيتي نداشته اند مگر احراز بشود كه اينها در ششدانگ مالكيت دارند، عرض ديگري ندارم 0

رئيس : مذاكرات كافي است 0 جناب آقاي اديب رضوي نماينده دادستان محترم كل كشور اعلام نظر فرمايند0
با توجه به قرارداد تنظيمي فيمابين طرفين و پاسخ استعلام بنياد مسكن اقنلاب اسلامي كه حاكي است زميني كه در آن احداث بنا شده ، به مورثه خواهانها واگذار گرديه و با فوت وي ورثه او مي توانند نسبت به اخذ سند مالكيت اقدام نمايند و نظر به كسب اقرار خواهانها نامبردگان مبالغي بيش از آنچه بعنوان بيعانه دريافت نموده اند، بعدا" از خريدار دريفات كرده اند و موردمعامله را تحويل خريدار داده اند و اينكه مندرجات پورنده دلالتي برعدم امكان تفكيك ملك ندارد و خريدرا هم اعلام انصراف ننموده ، لذا وقوع عقد بيع بنظر محرز است و موجبي براي صدور حكم به بطلان آن نبوده است 0 بنابراين راي شعبه دهم ديوانعالي كشور موجه بوده ، معتقد به تاييد آن مي باشم 0

رئيس : نظر نماينده دادستان محترم كل كشور را استماع فرموديد آراء خود رامرقوم فرمائيد0

رئيس :آقايان توجه فرمايند تعداد حاضرين در جلسه 45نفر هستند كه به اتفاق آراء راي شعبه دهم ديوانعالي كشورراتاييدفرموده اند0 شكرالله مساعيكم 0
127

7 :شماره انتشار آراء و نظريات :نوع قانون
:تاريخ ابلاغ 1375/04/12 :تاريخ تصويب
:موضوع :دستگاه اجرايي


Copyright © 2003 Tehran Justice Administration. All rights reserved.


صفحه اصلي

بانك قوانين كشور

بانك مقالات حقوقي

فرم درخواست

درباره

ارتباط با ما

دادگستري استان تهران