بانك اطلاعات قوانين كشور كاري از: دادگستري استان تهران و آقاي علي مكرم وكيل پايه يك دادگستري



نقدي بر قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن


نوشته: دكتر سيد حسين صفائي
استاد دانشكده حقوق و علوم سياسي دانشگاه تهران

مقدمه- براي جلوگيري از زمين بازي و سوء استفاده از معاملات نامشروع زمين و پائين آوردن قيمت آن و فراهم آوردن زمينه براي حل مشكل مسكن, در تاريخ تير ماه 1358 قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن به تصويب شوراي انقلاب رسيد. اين قانون داراي يك مقدمه و 4 ماده و يك تبصره است. ماده 1قانون مقرر ميدارد: دولت مكلف است در داخل محدوده قانوني (25 ساله) شهرها, در نقاطي كه محدوده قانوني وجود دارد, و در ساير شهرها, در محدوده ايكه از طرف وزارت مسكن و شهرسازي تعيين و اعلام خواهد شد, بتدريج و با رعايت طرح تفصيلي شهر, در هر منطقه به كساني كه طبق موازين رژيم سابق مالك اين گونه اراضي شناخته ميشدند اعلام نمايد تا ظرف مدت معيني نسبت به عمران و آبادي اين گونه اراضي اقدام كنند. چنانچه در مهلت مقرر اقدام لازم بعمل نياورند, هيچگونه اولويتي براي آنها منظور نخواهد گرديد و بلاعوض به تصرف دولت در خواهد آمد.
تبصره- دولت براي كساني كه يك قطعه زمين كوچك براي سكونت شخصي خود تهيه كرده اند و فاقد خانه مسكوني مي باشند حداقل سه سال مهلت خواهد داد تا بتوانند به عمران زمين خود بپردازند.
بموجب اين ماده نه تنها به كساني كه يك قطعه زمين كوچك براي سكونت خود تهيه كرده و فاقد خانه مسكوني هستند بلكه به اشخاص ديگري كه طبق موازين رژيم سابق مالك اين گونه اراضي شناخته ميشدند ميبايست مهلتي براي عمران و آبادي داده شود و در صورتي كه در مهلت مقرر اقدام به عمران و آبادي زمين نميكردند ميبايست زمين بلاعوض به تصرف دولت در آيد. ليكن اصلاحيه قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن مصوب 28/4/58 گامي فراتر در اين راه گذاشت و مقرر داشت كه: مهلت مقرر در ماده يك قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و براي مساحتهاي زائد بر آن نيازي به دادن مهلت از جانب دولت نيست و بلافاصله به تملك دولت در خواهد آمد. طبق ايناصلاحيه مهلت فقطبه كساني داده مي شود كه داراي يك قطعه زمين كوچك براي سكونت شخصي و فاقد خانه مسكوني هستند, نه اشخاص ديگر.
آئين نامه قانون مزبور در 22/5/58 به تصويب رسيد كه درباره نحوه اعلام به مالكين تشخيص اراضي موات و عمران و آبادي- اراضي مشمول تبصره ماده يك قانون لغو اراضي موات شهري و كيفيت عمران آن- تعيين تكليف اراضي موات و نحوه واگذاري مقرراتي آورد.
شك نيست كه اين قانون و ائين نامه آن داراي نقاط ضعف و قوتي است. مهمترين نقطه ضعف قانون شايد اين باشد كه با فقه اسلامي كاملاً سازگار نيست . ما نخست اين نكته را كه يك مساله فقهي و حقوقي است مورد بحث قرار ميدهيم. سپس نقاط قوت و ضعف قانون مزبور را از لحاظ اقتصادي و اجتماعي بررسي مينمئيم.
الف- قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري و فقه اماميه
تعريف موات – قانون مدني به پيروي از فقه اماميه اراضي موات را به زمينهائي كه معطل افتاده و آبادي و كشت و زرع در آنها نباشد تعريف كرده است ( ماده 27). ماده 2 آئين نامه قانون الغاء مالكيت اراضي موات شهري نيز در تعريف زمين موات ميگويد: زمين موات از نظر اين قانون زميني است كه معطل مانده و عمران و آبادي در آن بعمل نيامده باشد...
قانون نحوه واگذاري و احياء اراضي در حكومت جمهوري اسلامي ايران مصوب 4/7/58 در تعريف اراضي موات گفته است: زمينهائي است كه سابقه احياء و بهره برداري ندارد و به صورت طبيعي باقي مانده است. فرق تعريف اخير با دو تعريف ديگر اين است كه تعريف اخير اصطلاح موات را به زميني كه سابقه احياء و بهره برداري نداشته و كسي آن را تملك نكرده اختصاص داده است, در حالي كه با توجه به تعريفهاي پيشين مي توان موات را به زميني نيز اطلاق كرد كه سابقه احياء و تملك داشته و سپس معطل افاتاده و به صورت بائر در آمده است. در فقه اسلامي هر دو نوع تعريف ديده مي شود. صاحب شرايع ميگويد: موات زميني است كه از آن بهره برداري نميشود و معطل افتاده است.... (1) در نهاره آمده است كه موات زميني است كه زراعت و آبادي در آن تحقق نيافته و به مالكيت كسي در نيامده است.
صاحب جواهر بعد از بحث از تعريفهاي مختلفي كه از موات شده ميگويد: مراد همه از موات زميني است كه معطل افتاده اعم از اينكه سابقه مالكيت داشته باشد يا نه. داشتن يا نداشتن سابقه مالكيت در صدق عنوان موات ندارد(1).
امام خميني مانند صاحبجواهر موات را بر دو قسم تقسيم و چنين فرموده اند:
موات اصلي ( موات بالاصل) يعني زمني كه سابقه مالكيت و احياء (آباد كردن) يعني زميني كه سابقه احياء و مالكيت داشته ولي بعد از آبادي خراب و بائر شده است, مانند زمينهائي متروكي كه آثار آبادي در آنها ديده مي شود(2).
موات اصلي قابل تملك به وسيله احياء است. علامه در تذكره ميگويد: همه فقها (اعم از شيعه و سني) بر آنند كه موات با احياء به مالكيت شخص در ميآيد, هر چند كه در شروط آن اختلاف كرده اند, زيرا نياز آن را ايجاب ميكند و ضرورت شديد مقتضي آنست؛ انساان مدني بالطبع است و نميتواند مانند ديگر حيوانات زندگي كند بلكه نياز به مسكني دارد كه با خانواده اش در انجا زندگي كند و مكاني كه اختصاص به او داشته باشد. اگر احياء موات مشروع نباشد مضيقه شديد( حرج عظيم) پيش ميآيد كه به اجماع نفي شده است (3).
قانون مدني هم به تبعيت از فقهاي اسلامي احياء موات را بموجب تملك دانسته است ( مواد 140 و 143). بنابراين هيچكس نميتواند زمين موات را بدون احياء وبه عبارت دقيقتر, بدون انجام عملياتي كه در عرف آباد كردن محسوب است از قبيل زراعت, درخت كاري, بنا ساختن و غيره( ماده 141 قانون مدني) تملك كند و كساني كه در رژيم قبلي زمينهاي موات را بدون احياء تملك كرده و سند گرفته بودند, مالكيت آنها مبناي درست قانوني و شرعي نداشت و بجا بود كه اين گونه مالكيت ها سلب و اراضي مواتي كه بدون مجوز قانوني و شرعي به تصرف و تملك اشخاص سود جو در آمده بود كه دولت باز گردد. پس تا اينجا قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري منطبق بر فقه اسلامي و ضوابط قانون مدني است و اشكالي ندارد.
اما در مورد موات عرضي قانون مزبور قابل ايراد است و با آنچه فقهاي بزرگ اماميه گفته اند سازگار نيست.
قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري فرقي بين اين دسته از موات و موات اصلي نگذارده و هر دو دسته را تابع مقررات واحدي قرار داده است. فقط ائين نامه قانون مزبور مقرر داشته است: هرگاه در زمين قبلاً ساختماني بوده و بعداً خراب شده و فعلاً بقاياي آن مشهود باشد, در اين صورت معادل 4 برابر مساحت زير بناي ساختمان مخروبه احياء شده محسوب مي گردد ( ماده 2 بند 2-2). معني اين عبارت آن است كه در اين گونه موات , مالكيت احياء كننده نسبت به 4 برابر مساحت زير بناي ساختمان مخروبه محترم شمده مي شود و سلب مالكيت مطرح نيست. در ساير موارد طبق قانون و ائين نامه مالكيت احياء كننده نسبت به زميني كه به صورت مخروبه و بائر در آمده است( موات عرضي) سلب شده و زمين به تملك دولت در امده است.
حال ببينيم نظر فقهاي اماميه در اين زمينه چيست. علامه در تذكره ميگويد: در مورد موات عرضي يا كالك معين يا غير معين است. اگر معين باشد يا مال از راه خريد يا بخشش و مانند آنها به مالك انتقال يافته يا از طريف احياء . اگر از راه خريد و مانند ان مالك شده باشد شخص ديگر نيمتواند با احياء ان را تملك كند. ابن عبدالبراء ادعاي اجماع بر اين قول كرده است. اگر از طريق احياء مالك آن شده و سپس مالك آن را رها كرده و ملك به صورت بائر و موات در آمده است بين فقهاي اسلامي دو قول است: بعضي از فقها آن را مانند مورد اول متعلق به مالك و ورثه او و غير قابل تملك از طريق احياء دانسته اند و برخي گفته اند احياء ان صحي است و احياء كننده دوم مالك ان مي شود. اگر مالك زمين غير معين باشد, در صورت خراب و بائر شدن, سمين متعلق به امام (دولت) است و كسي جز يا اذ امام نميتواند آن را احياء كند(1).
در مورد زميني كه از طريق احياء به مالكيت شخصي درآمده و سپس متروك و بائر گرديده قول مشهور فقهاي اماميه آن است كه مانند زميني كه از راه خريد و مانند ان به مالك منتقل شده در مالكيت مالك سابق و ورثه او باقي ميماند و از طريق احياء قابل تملك به وسيله ديگري نيست. حتي گفته اند كه ظاهر, اتفاق بر اين است كه محبي دوم مالك آن نمي شود و به آن در نهايه و جهاد الشرايع و نافع و قواعد و تحرير و ارشاد و مختلف جامع المقاصد تصريح شده و ظاهر سرائر نيز همين است و مسالك آن را به اكثر نسبت داده است. صاحب مفتاح الكرامه ميگويد: قبل از علامه در تذكره اختلافي در اين باب نيافته ايم. او از مالك نقل كرده كه آباد كننده دوم مالك مي شود و خود گفته است: اين قول نزد من اشكالي ندارد(1).
آنانكه قائل به بقاء مالكيت سابق در فرض حصول آن از طريق احياء و عدم سقوط مالكيت به علت موات شدن زمين مي باشند نظرهاي متفاوتي به شرح زير ابراز كرده اند: 1- احياء و تصرف در آن جايز نيست مگر با اذن مالك ؛ 2- مالك بايد يكي از دو كار را انجام دهد: يا به ديگري اذن در انتفاع به شخص ديگر ميدهد و مالك مستحق اجرت خواهد بود؛ 3- احياء زمين جايز است ولي آباد كننده دوم مالك آن نميشود. (2).
امام خميني در كتاب تحرير الوسيله در اين باب چنين فرموده اند: موات عرضي اگر مسبوق به ملك و احياء باشد, در صورتي كه مالك شناخته شده اي نداشته باشد, بر دو قسم است: 1- زميني كه ساكنان آن نابود شده اند و بر اثر مرور زمان و گذشت ايام بلا مالك گرديده, مانند اراضي متروك و دهكده ها و شهر هاي مخروب و قناعتهاي از ميان رفته متعلق به ملل گذشته كه اسم و رسمي از آنان بجاي نمانده است يا منسوب به اقوام يا اشخاصي كه فقط نامي از آنان باقي مانده است. 2- اراضي موات ديگري كه بدون مالك محسوب نميشوند بلكه داراي مالكي هستند كه شخص او معلوم نيست و مجهول المالك ناميده مي شوند.
قسم اول در حكم موات اصلي و از انفال (ثروتهاي عمومي) است و احياء آن جايز ست و آباد كننده مالك آن مي شود.... اما قسم دوم احوط آن است كه براي احياء تعمير و تصرف آن از حاكم اذن بگيرند چنانچه احوط آن است كه با آن معامله مجهول المالك كنند, بدين گونه كه صاحب آن را جستجو نمايند و بعد از ياس از پيدا شدن او آنرا از حاكم شرع بخرند و بهاي آن را بمصرف فقرا برسانند يا آنرا از حاكم اجاره ....(1).
اگر ملك مخروب مالك معلومي داشته باشد هرگاه مالك از آن اعتراض كرده باشد هركس ميتواند انرا احياء و تملك كند و هرگاه مالك اعراض نگرده باشد, در صورتيكه آنرا موات باقي گذارده باشد, براي اينكه از راه چراندن چهارپايان خود يا فروش گياه خشك و ني مانند آن از ملك بهره برداري كند- كه چه بسانفع آن بصروت موات بيشتر است تا بشكل آباد- در اين صورت اشكالي نيست در اين كه هيچ كسي نمي تواند بدون اذن مالك آنرا احياء و تصرف كند. همچنين اگر مالك تصميم به احياء آن داشته ولي اين كار را تا فراهم آوردن وسائل و تهيه مقدمات يا فرا رسيدن وقت مناسب به تاخير انداخته باشد. اما اگر ترك آبادي و اصلاح زمين و خراب گذاردن آن به سبب عدم اعتناء به آن و عدم اهتمام و توجه به مرمت آن و عدم تصميم بر احياء آن باشد, يا به علت بي نيازي از آن يا پرداختن به احياء زمين ديگر و بالنتيجه زمين براي مدت قابل توجهي متروك مانده و بصورت باير و مخروبه درآمده باشد, هرگاه سبب مالكيت مالك غير احياء باشد, چنانكه ملك به ارث يا خريد به او انتقال يافته باشد, در اين صورت كسي نمي تواند بر آن مسلط شده آنرا احياء و در آن تصرف كند مگر با اذن مالك و چنانچه كسي آنرا احياء و تصرف و از ان از طريق زراعت و غير آن بهره برداري كند, بايد اجرت انرا به مالكش بدهد. هرگاه سبب مالكيت او احياء باشد بدين گونه كه مالك زمين موات اصلي را آباد و تملك كرده و سپس آنرا معطل گذارده و تعمير آنرا رها نموده تا ملك خراب و باير شده باشد, بعضي احياء آنرا تجويز كرده اند و اين در نهايت اشكال است بلكه عدم جواز خالي از قوت نيست(1).
بنابراين مي توان از نظر فقهي و قانوني بين موارد زير تفكيك كرد:
1- زمين, موات اصلي است و سابقه مالكيت ندارد؛ در اين صورت هيچ كس مالك آن نيست و زمين از اتفال ( ثروتهاي عمومي) و در اختيار دولت است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آن عمل نمايد ( اصل 45 قانون اساسي). از قانون مدني و قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري نيز همين معني مستفاد مي شود.
2- زمين موات عرضي است( سابقه احياء و مالكيت داشته و سپس معطل افتاده و به صورت باير در آمده است) و قبلاً به اقوام و اشخاصي بوده كه از ميان رفته اند در اين صرت زمين در حكم موات اصلي است و مالك خاص ندارد و از انفال محسوب مي شود.
قانون اساسي و قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري هم با اين نظر سازگار است.
3- زمين موات عرضي است و مالك ان موجود ولي نامعلوم است در اين صورت مال مجهول المالك بشمار ميآيد كه اصولاً بايد با اذن حاكم به مصرف فقرا برسد. از قانون مدني ( ماده 28) همين معني بر ميآيد ليكن قانون لغو مالكيت اراضي موات از اين اراضي بر خلاف فقهاماميه و قانون مدني كه مبتني بر آن است سلب مالكيت كرده است.
4- زمين موات عرضي است و مالك آن مشخص مي باشد و معلوم است كه از آن اعراض ( صرفنظر) نموده است. در اين صورت, زمين بلامالك تلقي مي شود و احياء وتملك ان با شرايط مقرر در قانون مجاز است. مستنبط از قانون مدني ( ماده 178 ) ميز همين است و قانون لغو مالكيت اراضي موات هم با اين راه حل سازگار است و اشكالي در اين خصوص وجود ندارد.
5- زمين موات عرضي است و مالك مشخص و معلوم دارد كه آن را از طريق ارث يا خريد يا بخشش بدست آورده و از آن اعراض هم نكرده است. در اين فرض نظر فقهاي اماميه بر اين است كه مالكيت سابق باقي ميماند و هيچكس نميتواند بدون اذن مالك ان را احياء كند. بر اين قول حتي ادعاي اجماع شده است.
در قانون مدني هم اصل بقاء مالكيت است ليكن قانون لغو مالكيت اراضي موات بر خلاف فقه و قانون مدني حكم به سلب مالكيت اين گونه اراضي كرده است.
6- زمين موات عرضي است و مالك مشخص و معلوم دارد كه آن را از طريق احياء مالك شده و معطل ماندن زمين داراي بدليل موجهي است چنانكه به علت قطع آب نتوانسته است زمين را آباد نگهدارد. در اين صورت نيز مالكيت ساقط نميشود و زمين قابل احياء و تملك به وسيله شخص ديگر نيست مگر با اذن مالك. قانون اخي در اين مورد نيز حكم به لغو مالكيت كرده كه با فقه اسلامي سازگار نيست.
7- مالك زمين را از طريق احياء تملك كرده, ليكن آن را بدون عذر موجه معطل گذارده تا به صورت بائر در آمده است. در اين صورت گروهي از فقهاي اماميه قائل به بقاء مالكيت هستند و امام خميني نيز اين قول را خالي از قوت ندانسته و تجويز احياء به سويله شخص ديگر را در غايت اشكالي تلقي نموده اند. صاحب جواهر قول به بقاء مالكيت را قول مشهور وعرفي كردهاست(1). به هر حال قانون لغو مالكيت اراضي موات با اين نظر هم وفق نميدهد.
دلائل بقاء مالكيت نسبت به موات عرضي
در مورد بقاء نسبت به موات عرضي, در صورتي كه ملك از طريق ارث, بيع, هبه و امثال آن به مالك انتقال يافته باشد, چنانكه در پيش گفتيم, ادعاي اجماع شده است. اما در صورتي كه موات عرضي از طريق احياء تملك شده باشد, براي ابقاء براي بقاء مالكيت مواردي كه حكم به بقاء مالكيت موات عرضي مي شود قابل استناد است.
1- اصل بقاء ملك است. مقصود از اصل در اينجا استصحاب است.
2- قاعده دوام ملك: مالكيت يك حق دائم است و تاز ماني كه دليلي بر زوال آن نيست باقي ميماند و معلوم نيست كه خراب و بائر شدن زائل كننده ملكيت باشد.
3- خبر سليمان بن خالد كه از حضرت صادق (ع) سئوال كرد: مردي به زمين مخروبه اي آمده, آن را آماده بهره برداري ميكند و نهرهاي آن را جاري ميسازد و آن را تعمير و در آن زراععت ميكند. پس تكليف او چيست؟ فرمود: صدقه (ماليات يا زكوه) . گفتم: اگر صاحبش را بشناسد چه تكليفي دارد؟ فرمود بايد حق او را بدهد (2) يعني خود زمين يا اجرت آن را به مالك بدهد.
4- حديث نبوي : براي عرق (ريشه) ظالم حقي نيست (3) كه در تفسير آن گفته شده است: مقصود مردي است كه زمين موات متعلق به غير را تصرف ميكند و در ان درخت ميكارد كه حقي براي او نيست.
مخالفين نيز دلائلي از احاديث و اخبار آورده اند كه قابل بحث ورد است. صاحب جواهر اين دلائل را مورد بحث و انتقاد قرار داده و خود قائل به بقاء مالكيت در فرض مذكور شده است. (1) از قانون مدني نيز همين قاعده مستفاد ميگردد. هر چند كه بر طبق لغو مالكيت اراضي موات بايد آتن را منسوخ تلقي كرد.
تعارض در متن مقررات جديد از نظر مبني .- مقررات جديد راجع به سلب مالكيت اراضي موات علاوه بر اينكه با فقه اسلامي وفق نميدهد از نظر مبني با هم متعارض است و اين دليل عدم دقت نويسندگان آنها و عدم احاطه انها به مسائل فقهي و حقوقي است. در اينجا دونكته قابل توجه است:
1- آئين نامه قانون لغو مالكيت اراضي موات شهري تحت عنوان مقررات تشخيص اراضي موات و عمران و آبادي, در ماده 2 عمران و آبادي قابل قبول را در چند قسمت ذكر كرده و در دو بند اول چنين مقرر داشته است:
2-1- زمين قبلاً به صورت خانه بوده و در سند مالكيت قيد شده باشد.
2-2- هرگاه در زمين قبلاً ساختماني بوده و بعد اخراب شده و فعلاً بقاياي ان مشهود باشد و در اين صورت معادل 4 برابر مساحت زيرباناي ساختمان مخروبه احياء شده محسوب ميگردد..... دو اشكال بر اين مقررات وارد است:
اولاً روشن نيست كه اگر زمين قبلاً به صورت خانه بوده و در سند مالكيت قيد شده و سپس خراب شده باشد آيا فقط مساحت زيربنا احياء شده تلقي مي شود يا همه زميني كه به عنوان خانه سند مالكيت براي آن صادر شده است. اگر همه زمين بدون محدوديت مساحت, چنانكه از ظاهر بند 1-1 ماده 2 بر ميآيد, احياء شده تلقي شود, در اين صورت با مبنائي كه در بندهاي 2-2 و 2-6 همين ماده پذيرفته شده و سازگار نخواهد بود. اگر فقط مساحت زيربناي ساختماني سابق احياء شده محسوب شود و در مالكيت سابق باقي بماند, باز هم با بندهاي مذكور كه تا 4 برابر مساحت زير بنا را احياء شده تلقي كرده هماهنگ نخواهد بود.
ثانياً از دو بند مذكور بر ميآيد كه زميني كه با احداث ساختمان احياء شده و به تملك احياء كننده در آمده است با مخروبه شدن ساختمان از ملكيت احياء كننده يا شخصي كه ملك به انتقال خارج نميشود و مالكيت سابق ميماند. در واقع آئين نامه مزبور در اينجا نظريه بقاء مالكيت در موات عرضي پيروي كرده, در حالي كه در مورد زمينهاي زراعتي و باغهائي كه به صورت بائر و مخروب در آمده باشند از اين نظريه پيروي نكرده و مالكيت اين گونه اراضي را ظاهراً لغو شده تلقي نموده است . به ديگر سخن در قسمت هاي مختلف ماده 2 آئين نامه دو نظريه و دو مبناي متفاوت پذيرفته شده كه از نظر علمي قابل توجيه نيست.
2- در ماده4 قانون نحوه واگذاري و احياء اراضي در حكومت جمهوري اسلامي مصوب 4/7/1358 كه مربوط به اراضي كشاورزي است چنين مقرر شده است. عدم بهره برداري متوالي از اراضي دائر بد مدت سه سال بدون عذر موجه در حكم اعراض از آن بوده و آن قسمت اراضي كه معطل مانده باشد مشمول احكام راجع به اراضي بائر خواهد بود. روستائي نسبت به واگذاري آنها اقدام مينمايد. بنابراين مقررات, صرف عدم بهره برداري و بائر شدن زمين موجب سقوط مالكيت نيست بلكه در صورتي از مالك سلب مالكيت مي شود كه مدت سه سال بدون عذر موجه زمين را معطل گذارده باشد, در حالي كه برابر اصلاحيه بائر در آمده بدون مهلت سلب مالكيت شده و اين زمينها بلافاصله به تملك دولت در آمده است بجز يك قطعه زمين كوچك متعلق به كساني كه فاقد خانه مسكوني هستند (موضوع تبصره يك قانون مذكور). بنابراين دو قانون ياد شده شوراي انقلاب از نظر مبنا با هم متعارضند .و اين برخلاف اصول قانون نويسي و قانونگذاري است.
پس از پايان بحث حقوقي و فقهي راجع به قانون لغو مالكيت اراضي عمران شهري و آئين نامه آن اينك بجاست درباره نقاط قوت و ضعف اين قانون از نظر اقتصادي و اجتماعي به اختصار سخن گوئيم.
ب- نقاط قوت و ضعف قانون از نظر اقتصادي و اجتماعي
1- نقاط قوت- قانون الغاء مالكيت اراضي موات موجب تعديل ثروت است.ميدانيم كه اشخاصي به نا حق و چه بسا بر خلاف ضوابط قانوني مدني زمينهاي موات وسيعي را مالك شده و از اين راه ثروت هاي هنگفتي بدست آورده بوند, در حالي كه اراضي موات همانطور كه اصل چهل و پنجم قانون اساسي مقرر داشته از ثروتهاي عمومي است و بايد در اختيار حكومت اسلامي باشد و بر طبق مصالح جامعه بايد از آنها بهره برداري شود. قانون مدني ( جلد اول) مصوب 1307 هم احياء موات را از اسباب تملك شناخته و تملك اين اراضي بدون احياء را معتبر نشناخته است. معهذا عده اي با سوق استفاده از مقررات ثبتي اراضي موات پهناوري را تملك كرده و براي آنها سند مالكيت گرفته و از اين طريق ثروت بزرگ و نامشروع و غير موجهي تحصيل كرده بودند كه ميبايست به دولت باز گردد.
فايده ديگر قانون جلوگيري از بورس بازي و سفته بازي روي زمين است.گروهي سرمايه هاي خود را كه ميبايست در توسعه اقتصاد كشور بكار بيفتد در معاملات زمين بكار انداخته بودند و با بورس بازي و خريد و فروش ناسالم زمين در آمدهاي هنگفت و نابجائي بدست ميآورند و در اثر اين گونه معاملات روزبروز بر قيمت زمين افزوده ميشد و بهاي زمين در سالهاي اخير به طور سرسام آوري بالا رفته بود و اشخاص نيازمند و كم بضاعت بويژه در شهرهاي بزرگ كمتر ميتوانستند زمين مناسبي براي ساختمان فراهم كنند. قوانيني كه قبل از انقلاب براي تثبيت قيمت زمين وضع شده بود نتوانسته بود اين مشكل را حل كند و اكنون با قانون لغو مالك اراضي موات جلوي سفته بازي و بورس بازي زمين گرفته شده و اين گونه معاملات متوقف گرديده است.
فايده سوم قانون مزبور فراهم كردن زمينه براي حل مشكل مسكن است. اگر زمينهاي موات براي تهيه مسكن در اختيار اشخاص نيازمند گذارده شود و اگر به اشخاصي كه يك قطعه زمين براي ساختمان تهيه كرده اند در مدت معقول اجازه عمران داده شود و اگر دولت از زمينهائي كه در اختيار دارد براي خانه سازي استفاده كند زمينه براي حل مشكل فراهم خواهد شد. با پائين آمدن قيمت زمين و استفاده صحيح از آن علي القاعده بايد قيمت تمام شده مسكن هم پائين بيايد و اين هم در خانه دار شدن طبقات متوسط و كم درآمد موثر خواهد بود.
2- نقاط ضعف- در قانون الغاء مالكيت اراضي موات شهري نقاط ضعف متعددي از نظر اقتصادي و اجتماعي ديده مي شود:
اين قانون فعاليتهاي ساختماني را دچار ركورد كرده است. امروز تهيه زمين ساختماني بسيار دشوار است اگر كسي نياز به مسكن داشته و پول هم داشته باشد و بخواهد خانه و مسكني براي خود بسازد نميتواند زمين مناسبي پيدا كند زيرا معاملات زمين متوقف شده و دولت هم تاكنون نتوانسته است زمينهائي را كه در اختيار دارد تفكيك كند و در اختيار مردم بگذارد. البته زمينهائي كه به وسيله بنياد مسكن يا سازمانهاي مشابه مردم واگذار شده كه علاوه بر اينكه در پاره اي موارد منطبق بر ضوابط قانوني نبوده با توجه به نياز به ميليونها واحد مسكوني در سطح كشور, از نظر تعداد چندان قابل توجه نبوده است. فعاليت ساختماني و خانه سازي دولت و بنياد مسكن و موسسات خيريه هم بي شك كافي براي رفع نيازهاي مردم نيست.
همين ركورد يا كم شدن كار ساختماني در يك سال اخير در كم شدن عرضه مسكن و بالا رفتن بهاي آن موثر بوده است.
زيان قانون الغاء مالكيت اراضي موات از نظر اشتغال نيز قابل توجه است. با كم شدن فعاليت ساختماني و توقف معاملات زمين و كم شدن عرضه مسكن و معاملات راجع به آن شك نيست كه قشرهائي از مردم كه در اين زمينه ها فعاليت داشتند و از اين راهها ارتزاق ميگردند بيكار يا دچار كم كاري و كمبود درآمد شده اند و اين وضع بويژه در اين دوره انقلاب و با توجه به بحران اقتصادي موجود خطرناك است.
يكي از نقاط ضعف قانون ياد شده اين است كه گروهي از مردم متوسط يا كم درامد را متضرر و ناراضي كرده است. بسياري از اين افراد زميني تهيه كرده بودند كه در موقع مناسب آن خانه اي بخرند. البته اگر اين اشخاص فاقد خانه شخصي باشند ميتوانند نسبت به عمران و آبادي زمين خود (مشروط اينكه از حد نصاب مقرر: 1000 متر مربع در شهرهاي بزرگ و 1500 متر در شهرهاي كوچك تجاوز نكند) اقدام كنند ولي بايد از دولت اجازه بگيرند و چون دولت در بسياري از شهرها هنوز سازمان عمران اراضي موات را كه مرجع صدور اين اجازه است تشكيل نداده عملاً اين كار با اشكال مواجه شده و مردم در بلاتكليفي بسر ميبرند و در نقاطي كه سازمان عمران اراضي موات تشكيل شده گرفتن اجازه عمران گذشتن از هفت خان رستم است. جاي تعجب است كه بعضي از اين دفاتر حتي وكالت نامه رسمي را هم براي اين كار نميپذيرند و حضور مالك را حتي اگر پير فوتوت يا بيمار يا معلول يا مفلوج باشد لازم ميشمارند. بهرحال , اگر مالك زمين يك خانه مسكوني شش دانگ داشته باشد نميتواند اجازه عمران براي زمين خود بگيرد, هر چند كه خانه اش بسيار كوچك و نامناسب باشد. اگر مالك زمين به علت كوچك بودن يا نا مناسب بودن زمين يا به هر علت ديگر بخواهد قطعه زمين منحصر خودرا بفروشد و با پول آن خانه اي براي خود بخرد يا آن را به مصرف معالجه خود يا زن يا فرزندنش برساند يا استفاده مشروع ديگري از آن كند باز هم قانون اجازه نميدهد. آنچه قانون اجازه ميدهد عمران و آبادي است نه فروش. حال مورد ديگري را مطرح ميكنيم. شخصي باغ كوچكي خريده يا از پدرش به ارث برده و به علت گسترش شهر اين باغ جزء محدوده قرار گرفته و در اثر خيابان كشي و تخريب باغ شهرداري قسمتي از ان را گرفته و جزء خيابان قرار داده و قسمت ديگر هم طبيعتاً بائر و متروك شده و چاره اي جز آن نبوده است. قانون جديد ميگويد: اگر يك خانه شخصي, هر چند كوچك و نامناسب, داريد مالك باغ خود يا باقي مانده آن نيستيد حتي نميتوانيد آنرا آباد كنيد . آيا اين موافق عدالت و انصاف و قسط اسلامي است؟ آيا اين قانون موجب ستم بر گروهي از مردم متوسط و كم درآمد نخواهد بود جاي تعجب است در نقاطي كه سازمان عمران اراضي موات تشكيل نشده و در واقع قانون در آن نقاط اجرا نمي شود اگر اشخاص بخواهند يك قطعه زمين كمتر از حد نصاب خود را بفروشند بر خلاف بخشنامه هاي وزارت مسكن و شهرسازي و سازمان ثبت اسناد (1) ادارات ثبت اسناد محل كاسه گرمتر از آش شده و ثبت معامله را نميپذيرند و به دفاتر اسناد رسمي هم دستور داده اند كه از ثبت اين گونه معاملات خودداري كنند. مضحك ان است كه گاهي كارمندان ثبت نامه مينويسند و امضاء ميكنند كه بخشنامه دولت به نفع فئودالها و برخلاف قانون است و ما انرا اجرا نخواهيم كرد. آيا اين مفهومي بجز خود سري و بي قانوني و هرج و مرج دارد؟
به هر حال مهمترين نقطه ضعف قانون عدم انطباق آن با فقه اماميه است كه قبلاً از آن سخن گفتيم.
از آنچه گفتيم ميتوان نتيجه گرفت كه قانون لغو مالكيت اراضي موات و آئين نامه ان نه مبناي صحي فقهي و حقوقي دارد و نه از نظر اجتماعي و اقتصادي بي اشكال است. به نظر ما بجا بود قانونگذار به پيروي از فقهاي اماميه بين موات اصلي و موات عرضي فرق ميگذاشت و در مورد اراضي موات عرضي مهلتي براي آباد كردن معين ميگرد تا اگر مالكين در مهلت مقرر اقدام به عمران و آبادي زمين نميگردند در راه مصلحت اجتماع دولت ان را تملك ميگرد. اين راه حل هم با اصول فقهي و حقوقي بيشتر وفق ميداد و هم با مصالح اجتماعي و عدالت و انصاف و تا حد زيادي از زيانهاي ناشي از اجراي قانون مزبور ميكاست. شايد با اصلاح آئين نامه و تعريف موات به گونه اي كه در قانون نحوه واگذاري و احياء اراضي در حكومت جمهوري اسلامي و بعضي از تعاريف فقها ديده مي شود و به عبارت ديگر با تعريف مضيقي از موات و محدود كردن ان به موات اصلي بتوان مشكل را حل كرد. به هر حال اميد است قانونگذار جمهوري اسلامي به اين مساله توجه كند و در مورد اصلاحي تكميل قانون به گونه اي شايسته و هماهنگ با فقه اسلامي اقدام نمايد.

منابع:
1- مجموعه نظرهاي مشورتي اداره حقوقي وزارت دادگستري در زمينه مسائل كيفري تهيه و تنظيم از مرتضي محسني- مرتضي كلانتريان مسئله شماره 91.
1- Delai raisonnble
2- تحقيقات مقدماتي در كشور فرانسه باستناد مواد 49و 79 قانون آئين دادرسي كيفري چه در امور جنحه و چه ر امور جنائي توسط بازپرس انجام مي گيرد.
3- Bull, crim No 458.D. 1960. somm. P. 14.
(1) اما الموات فهو الذي لاينتفع به لعطلته اما لا نقطاع الماء عنه و الا ستيلاء الماء عليه او لا ستئجامه او غير ذلك موانع النتفاع (شرايع, چاپ عبدالرحيم, ص 250).
(1) جواهر الكلام, چاپ جديد, ج 38, تهران 1398 هجري قمري, ص 9 و 10.
(2) امام خميني, تحرير الوسيله, ج 2 چاپ بدون تاريخ, ص 335. اين كتاب قبل از انقلاب در سه جلد بدون ذكر نام مولف بچاپ رسيده و اخيرا نيز با نام ايشان تجديد چاپ شده است.
(3) علامه, تذكره الفقهاء, چاپ اوفست بدون تاريخ, تهران, ج 2, ص 400.
(1) همان ماخذ, ج2, ص 401.
(1) سيد محمد جواد عاملي, مفتاح الكرامه, ج 7, ص 9و10.
(2) همان ماخذ, ص 10.
(1) تحرير الوسيله, ج2, كتاب احياء موات, مساله 2, ص 335و 336. عين عبارت مولف بدين شرح است الموات بالعارض الذي كان مسبوقا بالملك و الاحياء اذالم يكن له مالك معروف علي قسمين: الاول ما با داهلها و صارت بسبب مرور الزمان و تفادم الايام بلامالك و ذلك كالا راضي الدارسه و القري و البلاد الخربه و القنوات الطامسه التي كانت للامم الماضين الذين لم يبق منهم اسم و لا رسم او نسبت الي اقوام او اشخاص لم يعرف منهم الا الاسم؛ الثاني مالم يكن كذلك و لم تكن بحيث عدت بلامالك بل كانت لمالك موجود ولم يعرف شخصه و يقال لها مجهوله المالك. فاما القسم الاول فهو بحكم الموات بالاصل في كونه من الانفال وانه يجوز احياء و يملكه المحبي... و اما القسم الثاني فالاحوط الاستئذان فيه من الحاكم في احياء و القيام بتعمير و التصرف يه كمان الاحوط معامله مجهول المالك معه بان يتفحص عن صاحبه و بعد الياس يشتري عينها من حاكم الشرع و يصرف ثمنها علي الفقراء و اماان يستاجر هامنه باجره معينه او يقدر ما هو اجره مثلها لوانتفع بها و يتصدق به علي الفقراء و الاحوط الاستئذان منه...
(1) همان كتاب, مساله 3, ص 336 و 337. عين عبارت مولف در اين زمينه به شرح زير است: ان كان ماطرا عليه الخراب لمالك معلوم فان اعرض عنه مالكه كان لكل احد احياء و تملكه و ان لم يعرض عنهفان ابقاء مواتا للانتفاع بهامي تلك الحال من جبهه تعليف دوابه اوبيع حشيشه او قصبه و نحو ذلك – فرما ينتفع منها مواتا اكثر مما ينتفع منها محياه- فلا اشكال في انه لا يجوز لا حد احياوها و التصرف فيها بدون اذن مالكها. و كذا فيما اذاكان مهتما يا حيائها عازما عليه و انما اخر الاشتغال به لجمع الالات و تهيئه الاسباب المتوقعه الحصول اولانتظار وقت صالح له. و اما لوترك تعمير الارض و اصلاحها و ابقاها الي الخراب من جهه عدم الاعتناء بشانها و عدم الاهتمام و الالتفات اي مرمتها و عدم عزمه علي احيائها اما العدم حاجته اليها او لاشتغاله بتعمير غيرها فبقيت مهجوره مده معتداً بها حتي آلت اي الخراب فان كان سبب ملك المالك غير الاحياء , مثل انه ملكها بالارث اوالشراء, فليس لا حد وضع اليد عليها و احياء و ها و التصرف فيها الاباذن مالكها و لواحياها احد و تصرف فيها و انتفع بها بزرع او غيره فعليه اجرتها لمالكها. و ان كان سبب ملكه الاحياء بان كانت ارضا مواتا بالاصل فاحياها و ملكهاثم بعد ذلك عطلها و ترك تعميرها حتي آلت الي الخراب فجوز احياء ها لغيره بعضهم و هوفي عايه الاشكال بل عدمه لا يخلومن قوه.
(1) جواهر الكلام,ج38, ص 23.
(1) جواهر, چاپ جديد, ج 38 , ص 22 به بعد مفتاح الكرامه , ج7, ص 10 و 11, مسالك الافهام, ج2, چاپ سنگي 1068 هجري قمري, ص 274.
(2) عن الرجل ياتي الارض الخربه فيستخرجها و يجري انهارها و يعمرها و يزرعها فمادا عليه؟ قال: الصرقه. قلت: فان كان يعرف صاحبها؟ قال: فليود اليه حقه ( وسائل, ج17, چاپ بيروت, كتاب احياء الموات, باب 3 جديث 3, ص 329).
(3) ليس لعرق ظالم حق (المستدرك, باب 1, كتاب احياء الموات, حديث 1 به نقل از زير نويس جواهر, ج 38, ص 24).
(1) جواهر, ج 38, ص 25.
(1) رجوع شود به بخشنامه هاي شماره 5998/1 مورخ 7/6/58 و 103/1 28/6/58 وزارت مسكن و شهرسازي و بخشنامه شماره 5389/10- 13/6/58 سازمان ثبت اسناد كشور.

8 :شماره انتشار
1358/00/00 :تاريخ انتشار


Copyright © 2003 Tehran Justice Administration. All rights reserved.


صفحه اصلي

بانك قوانين كشور

بانك مقالات حقوقي

فرم درخواست

درباره

ارتباط با ما

دادگستري استان تهران